Démembrement de propriété : outil de défiscalisation
Le démembrement de propriété est une solution juridique vous permettant d’attribuer différents droits à différents bénéficiaires concernant votre patrimoine. Le bien démembré n’est plus un bien en plein propriété. La propriété de se bien se partage alors entre l’usufruit et la nue-propriété. Utilisé judicieusement, ce dispositif a de multiples vertus : diminuer le montant de votre patrimoine et donc réduire vos impôts (en particulier l’IFI), diminuer vos droits de succession, etc.
L’usufruit est composé de deux notions : l’usus et le fructus
L’usus, est défini comme “le droit de jouir des choses, dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance”. En d’autres termes, cela signifie que la personne, bénéficiant de l’usus, sera détenteur du droit de posséder la chose, à la condition de ne pas en modifier son essence, ni de ne porter atteinte à sa valeur. Le fructus, quant à lui, est le droit de percevoir les fruits, c'est-à-dire les revenus que le bien procure.
Définition de l’abusus ou nue-propriété
L’abusus vient du latin et fait référence à la nue-propriété. Cette nue-propriété représente le droit de disposer de la chose. Cela signifie que le nu-propriétaire est l’unique détenteur du pouvoir de décider de vendre, donner ou modifier la substance du bien.
Vente d’un bien démembré
Vous vous posez certainement la question suivante : ma propriété pourrait- elle être vendue sans mon accord si j’effectue cette procédure ?
C’est une question que l’on retrouve fréquemment est celle de savoir si, dans le cas d’un démembrement, une propriété pourra-t-elle être vendue sans le consentement d’une des parties ? La réponse à cette question est non. En effet, le bien étant réparti entre plusieurs personnes, celui-ci ne pourra être vendu sans l’accord de tous les parties présentes dans le démembrement.
À partir de cette réponse, nous pouvons déduire un principe simple : aucune modification substantielle, ainsi qu’aucune vente, ne peut être effectuée de manière unilatérale. Un accord commun est requis, de la part des différents acteurs présents dans la relation. L’objectif est d'encadrer les différentes prérogatives disponibles sur le bien dans le cas d’un démembrement de propriété.
À qui appartient la propriété démembrée ?
Vous vous demandez certainement, dans le cas d’un bien démembré : puis-je continuer de séjourner dans mon bien après un démembrement de propriété ? Comme nous avons pu le voir précédemment, différents droits s’offrent à vous selon que vous soyez soit titulaire de la nue-propriété soit de l’usufruit.
Dès lors, vous pouvez vous poser certaines questions. On s’interroge notamment fréquemment sur l’appartenance du bien et on peut se demander s’il est toujours possible d’y séjourner après un démembrement.
Afin de traiter au mieux cette question, il est important de rappeler les distinctions des droits que les différents protagonistes possèdent :
Le nu-propriétaire dispose du bien mais ne peut l’occuper
Tandis qu’à contrario, l’usufruitier peut occuper le bien, percevoir des revenus issus de celui-ci, mais ne peut pas disposer du bien
Si vous êtes en situation de démembrement de propriété et que vous avez démembré le bien tout en ayant attribué la nue propriété à une personne tierce, alors vous pourrez continuer à séjourner dans votre propriété.
Concernant la question de l’appartenance de la propriété, il n’existe pas de réelle réponse puisqu’elle n’appartient pleinement à une seule entité qu’en cas de pleine propriété. Tout l’intérêt du démembrement réside dans la répartition des différents biens ainsi que des différentes charges permettant la réduction fiscale.
Quels sont les avantages fiscaux du démembrement ?
Quels sont les différents types de démembrement de propriété ainsi que leurs avantages fiscaux ?
Le démembrement de propriété, par sa séparation des biens, entraîne des conséquences variées parmi lesquelles figurent certaines ouvertures permettant une réduction d’imposition.
Nous allons donc aborder deux cas de figures permettant une réduction d’imposition. La première étant l’utilisation du démembrement afin d'alléger le patrimoine immobilier. La seconde possibilité, quant à elle, touche à l’impôt sur les successions et son exonération grâce au recours du démembrement.
Qui est concerné par cet outil de défiscalisation ?
Quels sont donc les avantages juridiques et financiers du démembrement ?
La division de la propriété s'effectue entre deux grands opérateurs : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Elle engendre de nombreuses répercussions dont, notamment, certains avantages fiscaux. L’intérêt de cette division réside principalement dans ces avantages qui permettent de réduire le taux d’imposition ainsi que de décharger le contribuable de certains impôts tel que celui sur la succession.
Nous allons donc nous intéresser plus particulièrement au fonctionnement du démembrement avant d’expliquer les différents avantages fiscaux qu’offre cette technique.
Comment le démembrement de propriété permet-il de réduire vos impôts ?
Lors de l’application du démembrement de propriété, certaines modifications fiscales ont lieu. Parmi elles, nous retrouvons notamment des réductions découlant de la répartition de la valeur du bien.
Cette répartition a principalement des avantages fiscaux pour les personnes assujetties à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière, en remplacement de l’ISF). En effet, cette initiative de division de la propriété permet aux bénéficiaires de réduire leurs parts exposées à l’impôt sur la fortune immobilière et, par intermédiaire, de pouvoir réduire le montant de leurs impôts. Par conséquent, la valeur du bien à prendre en compte ne sera plus celle de la pleine propriété mais seulement celle de la valeur de l’usufruit. C’est pour cette raison que le calcul du montant du bien selon la tranche d’âge est important à effectuer au préalable.
KARDINAL
Cabinet d’affaires de confiance